内容摘要：我国目前与房地产有关的税费项目繁多，本文认为，应当加强房地产税费立法，清理行政事业性收费；税种设置上应适当增加在保有环节税收，并开征土地闲置税；同时针对房地产税收入规模小、不能满足地方政府需要的问题，应调整征税范围，扩大税基，并在适当时候开征物业税、建立房地产价格评估制度。
关键词：房地产税费 相关税费 物业税
近年来，为了抑制房地产发展的局部过热和房价的居高不下，国家接连出台了一系列的措施，从“国八条”到如今的“国六条”，调控力度不断加大。笔者认为，完善税收制度将有利于调控政策的贯彻和房地产业长远健康发展。我国与房地产直接相关的税种有13种，即以房地产为课税对象的土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产调节税、契税等，而间接相关的税种包括营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。房地产税费是国家机关为房地产方面提供某种服务或国家授予国家资源开发利用而取得的报酬，是国家从房地产方面取得财政收入的一种形式。我国现行的房地产税费主要有三类：土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。
目前，我国房地产价格构成按性质可分为：地价、各项税费、建筑安装工程造价、贷款利息、开发商的管理费以及开发商的利润。在房地产价格中，除了土地价格和房屋本身建设费用外，还包括各种税费项目，最多的地区可达80多项。各种税费在商品房价格构成中所占比重较大，在房价中可占到30%－50%，直接导致商品房价格大幅上涨。
针对这一实际情况，本文认为，我国应当规范房地产相关税费体系。首先，减少行政事业性收费。取缔不合理、不合法的收费项目，减轻纳税人的税外收费负担；同时，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去。这样一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，也保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪，降低了税收征管成本；另一方面也使政府运用税收手段对房地产行业进行有效调控。其次，完善房地产税费立法。对我国现行房产和土地税法进行重新构建和整合，科学设置税种、税率，并注意与其他法规的协调和配套。同时，不断完善土地的批租、出租方面的法律。
科学设置税种
我国目前在房地产开发、流通环节税费多，造成税费负担重；而房地产保有环节课税少、负担轻，并且税收优惠范围较大，这一现象与发达国家正好相反。据统计，我国房地产业投资阶段税收负担率17.9%，再加上各种名目的收费，使得房地产投资税费负担高达开发成本的30%－40%，远高于国外同行业。这种现象的不良影响表现在：首先，造成土地利用低效率。由于持有阶段的税负远低于流通阶段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合适的时机转卖土地。其次，造成土地价格上涨。房地产保有税负过低，几乎占城镇土地总量98%的土地由企业无偿取得并低成本保有，而进入市场流通的土地却要承担较高的税负。其结果抑制了土地正常的市场交易，助长了隐性流动，直接阻碍了大量划拨存量土地步入市场的过程。再次，提高房价。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产过程。2004年全国商品房平均售价同比上涨13%。
针对这种情况，本文认为，应当加强房地产保有阶段的课税。对房地产保有课税的目的在于合理调节政府与房地产实际占有者之间对房地产保有时期自然增值的收益分配，以保证税负公平，降低土地作为资产保有的有利性，从而促进其合理使用。同时，降低房地产转让环节和租赁环节的税负。降低房地产转让环节的税负可以直接减少房地产开发企业的开发经营成本，调动房地产开发企业的经营热情，提高居民购买力。降低房屋租赁环节的税负，可以促进住宅消费，活跃房地产二级市场，有利于将大量隐性租赁交易纳入正规渠道，增加税收收入。
此外，应开征土地闲置税和荒芜土地税。土地闲置税是针对土地使用权的取得者征收的税费，即土地使用权取得者在取得土地使用权一段时期后仍未进行正常开发使用而对其开征的税种。而土地闲置税则随着土地闲置时间的加长而加倍征收，直至由土地管理部门收回土地使用权。开征荒芜土地税是对荒芜的农业生产用地征税，保证有限的可耕种土地资源合理利用，促进农业生产的发展。
调整征税范围
我国作为地方性税种的房地产税包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，收入规模较小，不能满足地方财政的需要。由于房地产税的课征对象无法隐藏，税源稳定，易于控制和管理，因此很多国家财产税在整个地方税收入中占有比较重要的地位，如美国房产税占财产税的六成，其税收收入占地方税收入的比重达到40%至50%。而我国房地产税开征以来规模一直偏小，现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外；城镇土地使用税和房产税把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，征税范围狭窄。
笔者认为，针对这种现象应进一步发展房地产税收的作用，扩大征税范围。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；对全民、集体所有制单位购买房屋应恢复征收契税，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇土地使用权恢复征税；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠；严格掌握减免税的政策口径。通过扩大征税范围、减少税式支出、公平税负、合理调节资源利用的手段，保证房地产税的税收收入。
适时开征物业税
我国现行房地产税计税价值依据历史成本，不能反映房产市场价值，也不能反映土地级差收益和房地产时间价值。通常来讲后建成房产的成本高于先建房产，以历史成本计税，会把先建成房产的税负转移给后建的房产。这使市场价值相等的房产因为历史成本的差异而承担不同的税负，违背了税收公平原则。而且，因为房产市场价值一般高于其历史成本，使房产一旦出售，就按较高的计税依据计算应纳税额，增加了房产拥有者的税收负担，阻碍房产交易。
物业税的设计思路是以市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值反映了土地、房产作为经济资源的价值，它不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房产的时间价值。以市场价值为税基，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，税收收入将相应增加。市场价值反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。
物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产保有阶段逐年缴纳，这样做就减少了房地产的开发成本，也可以降低消费者的购房门槛，减轻房地产在购置环节的税费负担，并能有效缓解商品房空置的困境，提高居民购买力。而且，将购买环节应纳的税费移后至保有环节征收，加强对房产保有课税，政府可从中分享房地产的增值收益，弥补在土地批租环节和房地产开发环节减少的各项税费，解决地方财政收入问题。
物业税的征收范围较大。从区域角度看，既对城市居民的住房征税，又对郊区城镇的商品房征税。从征税对象看，既对市民在国内的房产征税，又对外国居民在国内的房产征税；从房产用途看，既对用于经营、投资性质的房产征税，又对用于一般居住性质的房产征税。
开征物业税会抑制投机炒房。一方面，由于房价的大幅下降，房地产投资利润空间减小，炒房风险加大；另一方面，投资者购入房产后，在没有出手转让前每年必须承担其应缴纳的物业税，增加了投资者房产保有阶段的负担。
为配合物业税的征收应建立房地产评估制度，制定房地产评估法规和操作规程，设置房地产评估机构并配备专业人员。专业评估部门按某一特定年度房地产市场价格评估出的房地产实际价格，一般3—5年不变。充分利用房地产产权登记制度，有效获取财产信息和征管资料，并建立与评估税收征管有关的信息数据库。
参考文献：
1.陈劲超.我国房地产税制存在的问题及建议.城市开发，2004（5）
2.李培.我国房地产税费制度存在的问题研究.中国房地产金融，2004（11）
